Certificato di agibilità
Edilizia – Agibilità – Natura.
Edilizia – Agibilità – Riferimento anche alla conformità
urbanistico-edilizia – Natura del silenzio assenso – Effetti
sull’illecito edilizio.
Il termine “agibilità” è stato utilizzato dal legislatore in
accezioni diverse e non sempre coincidenti.; l’agibilità disciplinata
dal d.P.R. n. 380 del 2001 non si identifica completamente con il
“vecchio” certificato di abitabilità previsto dal Testo unico delle
leggi sanitarie, in quanto presuppone una serie di valutazioni
ulteriori; di ciò è prova nell’art. 26, d.P.R. n. 380 del 2001 che
ancora oggi consente al Sindaco di intervenire dichiarando la
inabitabilità di un immobile, già certificato come agibile, ai sensi
dell’art. 222 del T.U.L.S.; altro è, infatti, la strutturale conformità
del fabbricato a tutti i requisiti richiesti e, in parte, assorbiti
nella conformità al titolo edilizio in forza del quale è stato
realizzato, altro la sua (sopravvenuta) carenza di requisiti igienici
tale da non consentirne l’occupazione a fini abitativi (1).
La illiceità dell’immobile sotto il profilo
urbanistico-edilizio non può essere in alcun modo sanata dal
conseguimento della sua agibilità, quand’anche formalmente sopravvenuto;
la mancanza dei requisiti di regolarità dell’intervento non consente
che possa decorrere il termine per la maturazione del silenzio assenso,
identificandosi piuttosto l’istituto in una sorta di legittimazione ex
lege ad utilizzare l’immobile in conformità con la sua destinazione
d’uso, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica amministrazione e
che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti
richiesti dalla legge per il rilascio del titolo; ciò trova conferma
nella sua attuale disciplina, contenuta nel d.lgs. 25 novembre 2016, n.
222, che ha sostituito il regime della s.c.i.a. a quello originario di
silenzio assenso, includendo espressamente nella norma definitoria (art.
24) la «conformità dell’opera al progetto presentato» tra le cose che
il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della
dichiarazione, unitamente peraltro alla sua «agibilità»; pertanto non
solo non è ipotizzabile il conseguimento di agibilità di un immobile in
contrasto con la disciplina urbanistica, ma lo stesso non impedirebbe
comunque l’attivazione dei doverosi poteri sanzionatori del Comune in
relazione ai compiti di vigilanza sul territorio che gli sono
attribuiti: quanto detto anche laddove la violazione si concretizzi
nell’inadempienza ad una clausola di convenzione accessiva ad un piano
attuativo in sanatoria, in ragione del convergere della stessa nel
contenuto del titolo edilizio legittimante l’intervento (2).
(1) Il legislatore ha utilizzato nel tempo il termine agibilità in
varie accezioni. Ad essa, ad esempio, si fa ancora oggi riferimento in
relazione alla certificazione dei requisiti di solidità e sicurezza che
devono possedere i teatri e luoghi di pubblico spettacolo ai sensi
dell’art. 80, r.d. 18 giugno 1931, n. 773, T.U.L.P.S, denominata,
appunto, “licenza di agibilità”, nell’art. 1, comma 1, n. 9, d.P.R. 24
luglio 1977, n. 616, che ha trasferito la competenza al relativo
rilascio ai Comuni. La agibilità urbanistica, di cui agli artt. 24 e
seguenti del d.P.R. n. 380 del 2001, è la “qualificazione” dell’immobile
che ha sostituito la “abitabilità” prevista dal r.d. 27 luglio 1934, n.
1265 (T.U.L.S.), ma non si esaurisce, come quest’ultima, nella
attestata sussistenza dei requisiti igienico-sanitari di un’
“abitazione”. Essa si riferisce a qualsivoglia tipologia di edificio, a
prescindere dalla destinazione d’uso, e certifica anche la «conformità
dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza,
la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica. L’agibilità
dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività
commerciale, ad esempio, rappresenta il necessario ponte di collegamento
fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso
che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si
traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale.
All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il
locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più
in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in
tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei
beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi (sul
punto cfr. Cons. Stato, sez. V, 29 maggio 2018, n. 3212).
(2) Ha chiarito la Sezione che essendo la agibilità la summa del
possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di
un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo
edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi
efficace, sicché non ne è necessario il preventivo annullamento per
impedirne il conseguimento. Ritenendo certificabile come agibile anche
un immobile abusivo, purché conforme ai requisiti igienico-sanitari e di
risparmio energetico previsti, si finirebbe infatti per trasformare la
relativa qualificazione in una sorta di ulteriore sanatoria cartolare,
ovvero, al contrario, per svuotarne completamente la portata, stante che
la natura permanente dell’illecito edilizio ad essa sottesa non ne
impedirebbe comunque l’assoggettamento al previsto regime sanzionatorio.
Quanto detto vale anche nell’ipotesi di violazione della convenzione
stipulata tra un Comune e un privato costruttore, con la quale questi,
al fine di conseguire il rilascio di un titolo edilizio, si obblighi ad
un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico
(quale, ad esempio, la destinazione di un’area ad uno specifico uso,
cedendola. Cfr. Cons. Stato, sez. II, 19 gennaio 2021, n. 579;
id., sez. IV, 26 novembre 2013, n. 5628). Vale altresì laddove la
convenzione acceda ad un piano attuativo adottato in sanatoria, quale il
piano di recupero, ovvero lo strumento introdotto dall’art. 27, l. 5
agosto 1978, n. 457 per cercare di realizzare il riequilibrio
urbanistico di aree degradate o colpite da più o meno estesi fenomeni di
edilizia “spontanea” e incontrollata, legittimati, appunto, ex post.
Tali piani hanno sì l’obiettivo di “recupero fisico” degli edifici, ma
collocandolo in operazioni di più ampio respiro su scala urbanistica, in
quanto mirate alla rivitalizzazione di un particolare comprensorio
urbano (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 28 giugno 2016, n. 2897; id., sez. V, 14 ottobre 2014, n. 5078).
La loro funzione “sanante” fa sì che ove non operino i relativi
presupposti, ancorché stabiliti in via pattizia tra il Comune e il
privato, permane la natura abusiva dell’opera realizzata, seppure
sorretta da un originario titolo edilizio, che la stessa Amministrazione
ha inteso dequotare nel momento in cui ne ha deciso, appunto, la
legittimazione postuma. cus
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